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2009年12月以来，国家持续出台了众多抑制房价过快上涨的调控措施。4月11日、14日更是出台了被媒体称之为“史上最严厉”的调控政策。受此影响，股市大幅下跌，钢材价格也因此出现了明显调整。由于房地产行业是国民经济的支柱产业，故市场人士非常关心本次房地产调控对钢材市场的影响大不大？现笔者结合近期钢材价格走势，对此加以简要分析。

本次房地产调控政策回顾

众所周知，2008年年底以来随着国家信贷的大量投放以及对房市刺激政策的出台，投资和投机的炒房者利用廉价的资金和较高的资金杠杆，极大地推动了国内房价的上涨。据估计，2009年年初至今国内房价的平均增幅在50%以上，个别地区甚至超过100%。其实，从2009年12月开始，国家就陆续出台了抑制房价过快上涨的政策，然而并没有产生明显效果，房价仍旧大幅上涨。因此，国家在4月份出台了本次房地产调控政策。相对于往年的调控而言，本次政府的态度相当坚决，采取的政策也更加严厉，主要体现在对二套及以上房首付比例和利率均大幅提高。此后全国各地将陆续出台更为详细的房地产调控。

►继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后,北京市政府迅速制定并于4月30日发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,再推十一条措施,落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。

►深圳、上海、合肥、青岛等城市都在积极制定房地产调控细则，部分城市预计将很快出台细则。

►4月30日新闻：压力测试显示银行足能承受房价下跌20%-30%。根据监管部门要求，各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的，民生银行可容忍房价下跌四成、交行可容忍三成、农行可容忍两成。

本次房地产调控的时间和房价下跌幅度预判

目前，已有诸位业内专家对此次房地产调控的房价下跌幅度做了预判。笔者认为，此次房地产调控的持续时间应该在一年半左右，持续的时间应该不会太长；房价调整的空间应在20%~30%左右，部分城市可能要大些。如果后期继续出台更为严厉的调控政策，如加息、物业税等，就可能使得房价调整的幅度更大，时间更长。从监管部门要求银行进行房贷压力测试也可看出国家此次调控的意志是比较坚决的。

由于投资、投机客主要集中在二手房市场，因此二手房房价将领先于一手房下跌，这与2008年的房价调整有所区别。一线城市由于前期是投资、投机资金主要的集中地，房屋空置率较大，房价将在买卖双方的博弈中逐步下滑的可能性较大，二、三线城市在去年下半年后也受到投资、投机资金的推动大幅上涨，且考虑到居民购买力相对于一线城市要低，也存在调整的需要。然而，由于炒房资金可能由一线城市进一步转向泡沫相对较小的二三线城市，这将使得部分二三线城市房价调整的幅度可能更小。

本次房地产调控将如何影响国内钢材市场？

本次房地产调控短期内对钢材价格影响较大（主要通过金融市场传导），但对钢材需求影响有限，中长期而言，对钢材市场的影响还是有的，而且会随着调控的深入逐步影响钢材需求和价格。综合而言，从房地产行业的相关性来看，本次调控将从三个方面影响国内钢材市场。一是短期内通过房地产调控政策对金融市场的影响间接传导至钢材市场，二是从中长期而言，明后年房地产投资将受到影响，进而影响对上游行业的需求（如建材）水平，三是从相关行业间接影响钢材下游行业的需求（如家电、轻工等）。

第一个方面，通过金融市场间接影响钢材市场走势，主要体现在市场信心发生变化。近期房地产调控新政出台后，国内股市出现了明显下跌，进而带动钢材期货和电子盘下跌。钢材期货和电子盘的下跌又进一步引导钢材现货价格步入调整，调价灵活的中小钢厂则根据现货价格的调整下调了出厂价，从而打压了现货价格，因此钢材市场的调整时间将有所延长，幅度也会有所增大。短期内，房地产调控政策通过这种方式对钢材市场的影响最大，也是近期钢市调整的主要原因。

第二个方面，调控政策出台后，房地产企业可能会放缓投资速度，进而减少对建材的需求。然而通过对比往年历次房地产行业调控的影响发现，调控政策并不会对房地产行业的投资产生较大的影响，而且往往还能保持较高的增长水平。由于目前房地产企业的负债率处于近几年的较低水平，资金压力不大，因此对现有项目的投资仍可能持续。值得注意的是，国家在此次政策调控中也加大了对保障性住房（廉租房、经济适用房等）的建设力度，这在一定程度或许能够弥补商品房开发投资的下降带来的不利影响。故笔者认为，本次调控政策通过房地产投资增速变化对钢铁行业造成的影响可能低于预期，对建材需求的减少也同样如此。

第三个方面，调控政策将导致房地产市场出现观望，商品房销售面积将大大减少，进而影响最终消费者对家电、门窗等产品的需求量。由于国家宏观调控政策中对二套房购买提高了首付比例和利率水平，故改善型住房的需求将被压制。与此同时，首套房购买者由于对后期房价可能下跌的预期也延迟了他们的购房计划，这也将使得商品房销售面积出现明显萎缩。由于改善型住房和首套房的购买者在购买房产后一般会通过装修，由此增加对门窗等产品的需求，同时新增对家用电器的需求。故预计本次调控政策出台后，钢铁下游产品的门窗、家电需求可能出现萎缩。这方面的影响可能在3个月后体现。

本次房地产调控需要多久才能影响到建材需求？

调控政策对房地产的影响首先体现在成交量将出现明显下降，由于存在降价预期，购房者将推迟购房时间，选择观望。从下图的数据（已考察了更长的历史数据）可看出，商品房销售面积增长要领先于新开工面积一个季度左右，新开工面积的增长又要领先于投资一个季度左右。由此可看出，新调控政策出台后房屋销售面积可能明显萎缩，进而影响到新开工面积和房地产投资的增长。由于房地产投资的增长对建材的需求影响最为直接，故可推断出本次房地产调控至少需半年时间才能影响对建材需求，也就是说今年的建材需求应能够得到保证，主要是明后年的建材需求可能会因此受到明显影响，但不应过于悲观。

图 2008年-2010年国内房屋新开工面积、销售面积和投资增幅情况

笔者认为，短期而言，本次房市调控对建材需求反而可能是利好。这是因为目前房地产市场在调控政策出台后，买卖双方将进入新的博弈期。尽管房屋销售面积可能出现明显下滑，然而房价并不会马上下降。因此，房屋开发商很有可能趁房价并没有明显回调前，加快现有开工项目的进度，并以还没有明显下降的高房价来开盘销售。笔者认为，在目前国家加大了对囤地、捂盘惜售等打击力度的情况下，开发商故意延缓现有项目进度是存在较大风险的。一则后期房市调整的周期可能在1年以上，房价走势存在较大的不确定性；二则国家政策打压囤地、捂盘惜售等活动，如果开发商不予配合，同样存在风险。故笔者认为本次房市调控短期可能导致对建筑钢材需求的增加。此外，考虑到2009年全国商品房新开工面积过少且房地产上市公司大多计划2010年新开工面积同比增长40%以上，笔者认为2010年全年建材需求仍旧会较好，尽管可能略低于预期。

中长期而言，笔者认为明后年房地产行业对钢材的需求可能转弱，但不应过于悲观。主要是国家在调控房地产行业的同时，加大了对保障性住房建设的力度，廉租房、经济适用房等保障性住房的开工量都大于去年，而且国家在2010年投放的土地量也是2009年的1.5倍，在国家加大对囤地打击力度的情况下，明后年房地产行业的开工量仍又可能维持在较高的水平。况且，由于当期房价存在较大泡沫，就算房价下跌50%，房地产企业仍有较大的盈利空间，因此房企停工的可能性不大。

房地产调控新政后的资金流向值得关注

房地产调控新政出台后必然会导致部分炒房资金撤出，由于该资金总量较大，因而其流向值得关注。笔者认为，一部分流出的资金可能将流向二三线城市，另一部分可能会流入股市，毕竟在通胀预期的情况下将资金存入银行或投入债市都是不大合理的。由于目前股市估值相对偏低，尤其是大盘权重股就长期而言仍具有投资价值，因此估计会有部分炒房资金流入股市。若真如此，就可能使得股市止跌企稳的时间点提前，进而影响钢材期货和电子盘的走势，对钢材价格将是利好。

笔者预计，此轮由房市新政调控引发的钢材市场调整可能会持续到五月上中旬，后期由于成本继续上涨和下游需求的明显支撑，钢材价格仍有上涨的空间。调整的时间和幅度则取决于后期政府是否有新的调控政策出台（包括金融政策、产业政策等），若无，则本次钢材市场调整的幅度相对有限。（撰稿：我的钢铁 刘源）